Вертикалізація Rebouças містить ризик порожніх властивостей – 09.01.2023 – Щоденне життя

Краєвид Авеніда Ребусас, у західній частині Сан-Паулу, перебуває в стадії повної трансформації зі знесеними будинками та будівництвом висококласних офісних і житлових будинків. Але ця тенденція турбує планувальників. У концепції Генерального плану наміром було зробити цей простір більш доступним для населення із середнім і низьким рівнем доходу.

З’єднуючи проспекти Пауліста і Фаріа Ліма, дорога перетинає один з найбагатших районів міста. З одного боку розташовані квартали, зайняті елітними будинками в Jardim Paulistano. З іншого – Pinheiros, де зосереджені офіси великих компаній і один із найжвавіших барів і ресторанів столиці.

Сьогодні набір кварталів, розмежованих вулицями Ребусаса та Теодоро Сампайо, Франциско Лейтао та Куньї Гаго, об’єднує найбільшу кількість робіт. Лише на найближчих до проспекту ділянках звітували минулого понеділка (2) принаймні 24 нових забудови, включно з тими, що фактично завершені, будуються, або землі зі знаками, що вказують на прибуття майбутніх будівель.

Деякі пропоновані офіси досягають тисячі м², а квартири – понад 160 м². Однак для фахівців існує ризик, що значна частина цих об’єктів залишиться порожньою в найближчі роки в місті, дефіцит житла оцінюється в 369 000 сімей.

У цьому районі муніципалітет заохочував вертикалізацію через близькість станцій метро – Oscar Freire та Fradique Coutinho на лінії 4-yellow – та наявність автобусної смуги на проспекті. Намір створення диференційованого зонування полягав у тому, щоб зблизити професію та житло та перешкодити використанню автомобіля.

Набір блоків, що будуються, є частиною структурної осі міської трансформації, так називають райони, де муніципальне керівництво має намір сприяти згущенню. Генеральний план, який є набором правил організації зростання міста, передбачає, що ці райони повинні мати поєднання торгівлі, послуг і житла для людей, які в основному щоденно користуються громадським транспортом.

Коли будівельні компанії включають HIS (соціальне житло) або HMP (популярне ринкове житло) у свої розробки, вони отримують право будувати ще більше одиниць. HIS, найпоширеніший, призначений для сімей, які заробляють до шести мінімальних зарплат (7812 бразильських реалів) і вартість майна для фінансування не може перевищувати 264 тисячі R $.

«План полягав у тому, щоб перемістити населення, яке живе далі, у ці більш структуровані райони. Те, що відбувається, має інший ефект, ніж очікувалося», — каже директор факультету архітектури та міського планування Університету Маккензі Анжеліка Бенатті Альвім. «Місто вертикалізується і трансформується, але [com o crescimento voltado] для підприємств із високим і середнім доходом. Пропозицій вже багато. У нас такий попит? Інвестори купують».

Гіпотеза ймовірної інерції, на думку проектувальників, полягає в тому, що більшість цих об’єктів, що будуються в Rebouças, були придбані не з наміром жити, а інвесторами.

За словами Рікардо Язбека, віце-президента із законодавчих питань і міського планування Secovi-SP (Housing Union), поряд із розкішними забудовами є меншість підрозділів HIS..

Тенденція ринку, на думку фахівців, полягає в тому, що вони продаються людям з більшою купівельною спроможністю, служать для короткострокової оренди через додатки або залишаються пустими.

Минулого року Аркуш показали, що мерія Сан-Паулу не контролює призначення квартир, надаючи пільги будівельним компаніям, які пропонують популярну нерухомість у своїх забудовах.

«Що і для кого виробляли в цьому місці? Це питання фундаментальне. Чи привернуло це житло користувачів громадського транспорту? Відповідь — ні», — каже архітектор і урбаніст Ракель Рольник, викладач FAU-USP. «З точки зору міста та цілей його планування це марно. І що ще гірше, це жорстоко, тому що в місті все ще є люди, яким потрібен дім».

Рольник каже, що хоча початковий план для цих територій зменшував стимули для будівництва гаражів у житлових і багатофункціональних будинках, місто дозволило б «гамбіаррас»: компенсаційні виплати, які фактично гарантували гаражне місце для дорожчих одиниць. . Це було б черговим спотворенням закону, оскільки воно затягує автомобілі в зону, де цей режим не заохочується.

Рікардо Язбек із Secovi-SP каже, що вважає, що квартири та офіси в цьому районі не залишаться без діла. На його думку, те, що забезпечить безперервну зайнятість цих об’єктів, – це економічна діяльність, спричинена концертами, подіями, діловим туризмом, конгресами та залученням сектору охорони здоров’я пацієнтів з інших регіонів Бразилії.

Для нього природно, що ХІС і ХМП там меншість, адже це один із регіонів із найдорожчими квадратними метрами в місті.

«У цьому регіоні Фаріа Ліма, Жардінс, Піньейрос є чудові райони, де вартість землі зазвичай висока», — каже він. Найменші квартири, до 25 м2, «навіть якщо вони не такі вже й дешеві за квадратний метр [R$ 15 mil a R$ 20 mil]є більш доступними для середнього чи нижчого середнього класу».

Вежі, що будуються на рівній стороні Ребусаса, у Пінейросі, контрастують із протилежним тротуаром. Там палаци Jardim Paulistano покинуті й оточені парканами з табличками, що повідомляють про оренду та продаж нерухомості.

Заборонено будувати будівлі на непарній стороні проспекту через зонування, яке відокремлює цей сектор садів лише від будинків, включаючи збереження частини мікрорайону для історичної цінності району, спроектованого в 10-х роках Città di Compagnia.

Зі збільшенням кількості веж, розташованих лише на відстані кількох метрів одна від одної, зріс давній інтерес сектору нерухомості до звільнення будівництва будівель з обох боків Rebouças.

За словами Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras), інвестиції в Rebouças відповідають вказівкам Генерального плану, а також споживчому попиту. «Регіони, які розвиваються, — це ті регіони, які мають попит на населення та закони, які дозволяють їх зростання. Ребукас — один із них», — сказав Абраінк.

ПЕРЕГЛЯД

Відповідаючи на запитання, мерія Сан-Паулу заявила через Смула (Муніципальний департамент міського планування та ліцензування), що вона провела «широкий і прозорий діалог з населенням» щодо Генерального плану на етапах обов’язкового перегляду закон. Термін розгляду після трьох перенесень визначено на кінець березня.

Муніципальне керівництво повідомило, що діагностика плану виявила, що ліцензія на підрозділи HIS зросла в місті загалом, що включає структурні осі міської трансформації. Цей діагноз також підкреслив “неоднорідний розподіл між макрорайонами міста”, – повідомили в секретаріаті.

Секретаріат також підкреслив кількість зданих одиниць доступного житла. «У 2021 році було затверджено 154 573 одиниці, це найбільша кількість з 2013 року та більше, ніж усі одиниці, затверджені між 2013 і 2016 роками. У 2022 році до жовтня було 103 753».

Стосовно передачі соціального житла іншим державним, керівництво Ricardo Nunes (MDB) підтвердило в жовтні, що власник або власник комплексу подає декларацію, чітко беручи на себе відповідальність за правильний розподіл житлових одиниць, що представляють інтерес. суспільства та популярного ринку. Таке правило передбачено указом н. 59 855, повідомило тодішнє муніципальне керівництво.

Leave a Comment