В студії Ринок нерухомості в Португалії, який Фонд Франциско Мануеля дос Сантуша (FFMS) запустив у 2022 році, є довгий і вичерпний аналіз, присвячений ринку оренди, що демонструє втручання та державну політику, яким він піддавався в останнє десятиліття. Підпис Віктор Рейс, архітектор за освітою, який приєднався до державних органів цього сектора в 1991 році, а потім до вимерлого IGAPHE (Інститут управління та розпорядження державним житловим фондом). Він працював у Національному інституті житлового будівництва (INH), а з 2012 по 2017 рік також очолював Інститут житлового будівництва та міського відновлення (IHRU), державний орган, який кадрів все ще інтегрується як старший технік.
В ідеологічних дискусіях між лівими та правими, у які так часто занурюється це питання, він ніколи не приховував, на чиєму боці він, навіть знаючи, що політика, яку він захищає, базується на страшному слові: «лібералізація». Завдання, розпочате ФСФР, дозволило їй поглибити проведений аналіз і систематизувати державне втручання, яке мало місце у секторі, і його результати. І, запевняє він, це також дозволило йому продемонструвати, що все ще є можливість відродити цей сегмент.
Він десятиліттями вивчав – і втручався, як державний менеджер – у житловий сектор та ринок оренди. Чи є щось, що вас здивувало в цьому огляді минулого століття житлової політики?
У законодавчому плані я фактично проаналізував політику понад сто років і повинен сказати, що найбільше мене здивувала послідовність блоків, яким піддався ринок оренди.
Я знайшов карикатурні речі, такі як заборона посередництва в сфері оренди нерухомості або твердження в преамбулі закону про те, що має здійснюватися лише публічне просування орендної плати та припинення будь-якої приватної реклами для забезпечення контролю цін.
Це абсолютно дитячі заяви, але вони нікуди не ведуть. Інші заходи та рішення мали вплив, і ті, які призвели до подальшого заморожування цін на оренду, мали великий вплив. Інші, такі як заходи, вжиті щодо штрафних санкцій за порожню нерухомість, не дали ефекту. Почалося в 2005 році, спочатку з маленького відсотка, потім подвоїли, потроїли… Зараз 12 років 100%, а практичного результату – нуль. Вона не має іншого впливу, окрім як наповнювати державну казну.
Дослідження ФСФР було зосереджено на аналізі до 2020 року. Перепис 2021 року приніс нові дані. Ви щось змінили у своєму аналізі?
Перепис приніс мені найразючіше підтвердження з усіх: орендна плата різко зросла за останнє десятиліття порівняно з усією траєкторією попередніх десятиліть. Ніколи не було більше 7 чи 8 тисяч нових контрактів, це протягом десятиліть, коли він зростав, тому що насправді він майже завжди знижувався.
Перепис 2021 року показує, що на 128 000 контрактів більше, ніж у 2011 році. І це гарна новина, яку потрібно прочитати глибше, тому що ми розуміємо, що за останнє десятиліття у нас було два чітких періоди: один період зростання, а інший – спад. .
Як ви робите цей аналіз?
Ми знаємо, оскільки так заявило Агентство доходів, що в 2017 році було на 140 000 нових контрактів більше, ніж у 2011 році. Якщо зараз їх 128 000, це означає, що 12 000 контрактів було втрачено між 2017 і 2021 роками. Ці цикли збігаються з прийнятими варіантами політики.
Саме реформа 2012 року, яка включала закон про виселення, мала цей розширювальний ефект, а спад прийшов із змінами, внесеними з 2016 року. сили, з одного боку, Уряд, з іншого – діяльність у Парламенті.
Якщо реформа 2012 року підняла орендну плату, то що, на вашу думку, призвело до того, що вона знову впала, починаючи з 2016 року?
Більше ніж законодавчі ініціативи, це був політичний дискурс. Потрібно лише кілька політичних заяв, щоб налякати гру. А тоді їх було так багато, що люди розбігалися, за туризмом, за місцевим проживанням, за «візами». золото«…
Є ще один приклад того, як політичні заяви відштовхують людей. Давайте подивимося на студентське житло, яке також знаходиться на відпочинку. Що змушує людей, які раніше звикли орендувати кімнати, відмовитися від цього? Ми прочитали кілька новин, у яких зазначено, що пропозиція зменшилася. Але оскільки це щось дуже підпільне і паралельне, це не заявлено, це не досліджено, нам буде важко це зрозуміти.
Який висновок ви робите?
Я вірю в те, щоб ринок працював, і приклад лізингу підтверджує те, що я кажу: було понад 140 000 контрактів. Очевидно, що тоді вам потрібен поліс для вирішення ситуацій виселення, так само як вам потрібна страховка для вирішення дорожньо-транспортних пригод.
Ми продовжуємо мати 1,8 мільйона будинків, які не використовуються постійно в той час, коли ми очікуємо дефіциту. Як вивести їх на «ринок»?
Це дивна ситуація. У нас є 1 800 000 будинків, які не призначені для постійного користування: 1 100 000 вторинних і 700 000 вільних. Звичайно, велика частина цього може бути непридатною для проживання. Але достатньо було подумати, що 6% із них, тобто приблизно 100 000 будинків, придатні для проживання або можуть бути легко заселені, щоб на ринок вийшов потік пропозиції, який повністю змінив проблеми, з якими ми стикаємося.
Фіскальні заходи, як ті, які штрафують порожню нерухомість, так і ті, що заохочують орендодавців здавати нерухомість у доступну оренду, не дали бажаного ефекту.
Очевидно, що влада повинна дати викрутити руку і визнати те, що вона зробила неправильним. Має бути костюм Відновлення до законодавчої будівлі, ви повинні порвати всі ці закони і зробити все заново.
Деніел Рок
Що я знаю, так це те, що нібито є мета збільшити фонд соціального житла з 2% до 5%, тобто зі 120 000 будинків до 300 000. Мають побудувати 180 тисяч будинків. Сто тисяч будинків коштують 10 мільярдів євро – дивіться вартість одиниці тендерів, які починаються, в тому числі й IHRU. Ми розумні. У держави немає на це ні грошей, ні можливостей. Ринок постраждає навіть не через 26 000 будинків у PRR – які, на жаль, я не думаю, що ми зможемо побудувати. Це крапля води в океані потреб. Цього не станеться, не будемо обманювати себе.
Але зараз існує тиск, щоб зробити PRR.
І це теж сумно, тому що це буде зроблено без будь-якого відчуття пріоритету та необхідності. Ця промова уряду, який розмахує 100% позикою… Це промова «витрачати, витрачати, витрачати». Очевидно, що дефіцит існує і що дефіцит викликає спекуляції.
Чому так мало інтересу до ринку оренди, якщо інвестори знають, що попит є і що може бути прибутковість?
Основна проблема полягає у відсутності довіри до цього ринку. Це було видно, коли був створений доступний дохід. Держава чи Палати не повинні сприяти цьому. Це була ініціатива, спрямована на заохочення орендодавців видавати свої будинки на ринок оренди через податкові пільги. І що сталося? Відповіді не було.
Ви бачите чому?
Це справді питання довіри. Люди воліють мати порожній дім, ніж бути майже розкуркуленим. Дивіться випадок оновлення орендної плати за цей 2023 рік. INE каже, що підвищення становитиме 5,43%. Рішення уряду полягає в тому, що вона становитиме 2% і компенсуватиме орендодавцям податкові пільги у 2024 році.
Але що відбувається з орендодавцями, які орендують недорогі будинки та здають їх в оренду IHRU? Як звільнені компенсують податкові пільги? Вони можуть покращити лише 2% і тому більше не отримують компенсації. Їх знову оштрафували.
У дослідженні він стверджує, що неправильно думати, що покупка житла в кредит є більш вигідною, ніж оренда. Ми вступаємо у фазу підвищення процентних ставок, що негативно позначиться на житлових кредитах. Чи пора це всім зрозуміти?
Є ще одне цікаве питання. Процентні ставки зростають, і громадяни повинні нести удар. Орендна плата мала зрости на 5,4%, але державні обмеження збільшуються до 2%. Це абсолютно суперечливі заходи для тих, хто має політику – або повинен мати – довгострокове бачення. На жаль, такого погляду не існує. The First Proper — з 2017 року, локальні стратегії — з 2018-го, перші домашні виробництва почалися, найпізніше, з 2021-го. І якби не було пандемії та PRR, нічого б не було. А зараз ми будемо будувати будинки в умовах зростання цін. Як стратегія, це все неправильно.
Я спонукаю вас перетворити запитання, яке ви поставили в назві свого дослідження, на твердження. Зрештою, повернення на ринок оренди чи ні?
Перепис 2021 року говорить про те, що може бути повернення. Але для цього має бути лібералізація. Це слово містить жахливе звинувачення, але єдиний спосіб, яким люди коли-небудь довірятимуть системі, — це лібералізувати її.
Очевидно, що воно має супроводжуватися соціальними заходами захисту та захисту від екстремальних ситуацій, у яких відбуваються виселення. Але лібералізуватися треба. Що неможливо, так це те, що ми продовжуємо подібну політику, тому що це, так, спричиняє дефіцит.