Європа готується до різкого розвороту на ринку житла

Bloomberg. Ажіотаж на престижну нерухомість у Лондоні та Франкфурті дає зрозуміти, з якими проблемами стикаються європейські інвестори в нерухомість, коли вони стикаються з тим, що може бути найрізкішим поворотом у цьому секторі.

Від рефінансування офісної будівлі в лондонському Сіті до продажу Commerzbank Tower у фінансовому центрі Німеччини, Інвестори намагаються знайти способи заповнити фінансові прогалини у той час як кредитні ринки борються зі швидким зростанням процентних ставок.

Реальність почне формуватися найближчими тижнями, коли європейські кредитори подадуть свої оцінки на кінець року. Різке зниження оцінки може створити лазівки в кредитних угодах, викликаючи надзвичайні фінансові заходи, такі як примусовий продаж або навіть вливання активів.

«Європа ось-ось зіткнеться з великим переломним моментом 10 років легких грошей», — сказав Скардон Бейкер, партнер приватної інвестиційної компанії Apollo International Administration. «Рівень стресу та нестабільності виходить за межі норми».

Позики, облігації та інша заборгованість на загальну суму близько 2,1 трлн дол. США – це майже розмір італійської економіки – забезпечені комерційною нерухомістю або надані власникам у Європі та Великобританії, згідно з Європейським банківським управлінням, опитуванням Bayes.Enterprise Faculty та дані складено Bloomberg.

Приблизно 20% цієї суми відповідає активам із терміном погашення цього року, напр Наближення кризи знаменує собою перше реальне випробування нормативних актів, розроблених після глобальної фінансової кризи для обмеження ризиків житлових кредитів. Ці правила можуть у кінцевому підсумку зробити виправлення крутішим і різкішим.

“Я думаю, що переоцінка відбудеться швидше, ніж у минулому”, – сказав Джон О’Дрісколл, керівник сектору реальних активів підрозділу управління інвестиціями французької страхової компанії Axa SA. «Люди починають виявлятися, коли приплив закінчується».

Нові правила змусять європейських кредиторів діяти більш агресивно щодо кредитів низької якості. Вони також у кращому стані, ніж під час останньої житлової кризи більше десяти років тому, тому вони, можливо, менш схильні дозволяти проблемам погіршуватися. Це лягає тягарем на позичальників.

Після фінансової кризи 2008 року більшість банків не бажали брати безнадійні кредити, оскільки це призвело б до величезних збитків. Згідно з новими правилами щодо непрацюючих кредитів, кредитори повинні будуть компенсувати очікувані ненакопичені збитки. Це означає, що у них менше стимулів чекати відновлення вартості активів.

«Оцінки на кінець року, зроблені в першому кварталі, будуть ключовими», — сказав Раві Стікні, керуючий партнер і директор з інвестицій у нерухомість Cheyne Capital, менеджера альтернативних інвестиційних фондів, який залучив понад 3 мільярди доларів у вигляді кредитів на нерухомість протягом усього курсу. року. року. минуле.

Поки що рейтинги не впали настільки, щоб подолати великі борги – кредити, як правило, у банках – але незабаром це може змінитися. Комерційна нерухомість Великобританії, оцінена CBRE Group, минулого року впала на 13%. Зниження прискорилося в другій половині, лише в грудні падіння склало 3%.. Аналітики Goldman Sachs прогнозують, що загальне падіння може перевищити 20%.

Тоді банки зможуть діяти до того, як ціни впадуть далі і ризикнуть кредитними втратами, змушуючи позичальників обирати складні альтернативи. Ситуація ускладнюється для тих, хто стикається з погашенням боргу. Кредитори знижують вартість нерухомості, яку вони готові позичити. Це означає, що нижча оцінка може збільшити дефіцит фінансування.

“Апетит банку нижчий і залишатиметься нижчим”, доки не з’явиться сигнал про те, що ринок досяг дна, сказав Вінсент Нобель, керівник відділу кредитування на основі активів Federated Hermes. Нове регулювання заохочує банки вирішувати проблему безнадійної заборгованості, “і один із способів вирішити проблеми – це зробити чужу проблему”.

Швеція поки що була епіцентром кризи, очікується, що ціни на житло впадуть на 20% від свого пікового рівня. За останні 12 місяців зареєстровані на біржі компанії з нерухомості в країні втратили 30% своєї вартості, а Центральний банк Швеції та Управління фінансового нагляду неодноразово попереджали про ризики, пов’язані з боргами щодо комерційної нерухомості.

А Падіння вартості нерухомості може спровокувати «ефект доміно»За словами Андерса Квіста, старшого радника директора FSA, заклики до більш високих гарантій можуть призвести до відчайдушного розпродажу.

Хоча є певні осередки стабільності, наприклад в Італії та Іспанії, які постраждали найбільше після світової фінансової кризи, у Великій Британії ринок переживає кризу і є ознаки того, що наступною буде Німеччина.

З іншого боку, для інвесторів у нерухомість, які мають труднощі, є більше варіантів. Протягом останнього десятиліття такі організації, як закриті трасти, стабільно розвивалися. Згідно з опитуванням Bayes, у сукупності страховики та інші альтернативні кредитори мали вищу частку нових кредитів на житло у Великобританії, ніж великі банки країни в першій половині минулого року.

Протягом наступних 18 місяців інвестори вкладуть рекордну кількість грошей у так звані опортуністичні фонди, які роблять більш ризиковані ставки на нерухомість, заявив Кантор Фіцджеральд, виконавчий директор Говард Лутнік на Всесвітньому економічному форумі в Давосі минулого тижня. Ця тенденція допоможе прискорити відновлення ринків комерційної нерухомості, вважає він.

Ці нові інструменти могли б полегшити потрясіння порівняно з минулим, коли банки роками чіплялися за безнадійні борги. Луїс Ландеман, кредитний аналітик Danske Financial institution у Стокгольмі, очікує, що реорганізація буде відносно впорядкованою, а позичальники матимуть достатньо для того, щоб вжити захисних заходів.

«Кожен, хто зможе знайти творчий спосіб подолання цього розриву, буде в хорошій формі», — сказав Мет Оклі, комерційний менеджер з досліджень Savills.

Дізнайтесь більше на Bloomberg.com

Читайте також

Португальцям набридли стимули для іноземців купувати будинки в країні

Leave a Comment