А обмін на житло є альтернативою традиційна торгівля нерухомістю. Це рішення, яке дозволяє поміняти один будинок на іншийі який пропонує податкові переваги, зокрема через зменшення податків, що підлягають сплаті, наприклад, муніципальний податок на передачу нерухомого майна (IMT). Але Держбюджет на 2023 рік (OE2023) приніс новини в цьому сенсі, затвердивши нові правила, які гальмують відомі «технічні біржі». Фахівці галузі вважають, що ця зміна є (ще однією) перешкодою для бізнесу та інвестицій у нерухомість.
У недавній статті, написаній для idealista/information, Массімо Форте, незалежний консультант, що спеціалізується на брокерських операціях з нерухомістю, детально пояснив, що обмін будинком і які переваги цієї діяльності. У більшості випадків, як я зазначав, дзвінки здійснюються «технічний обмін», в якому «метою є не обмін одного будинку на інший, щоб задовольнити обидві сторони, а скоріше зробити транзакцію купівлі можливою», зменшуючи ресурс до іпотека і операційні витрати, особливо на рівні податків.
На практиці, і коротко, в a обмін нерухомості сума, що підлягає сплаті за IMT та гербовий збір, складатиметься з різниці у вартості двох обмінених об’єктів нерухомості. Якщо власник обміняв будинок вартістю 300 000 євро на будинок вартістю 250 000 євро, він буде звільнений від сплати IMT. Інший власник мав би сплатити IMT на різницю в 50 000 євро.
Про що говорять нові правила обміну житла
Одна з новинок OE2023, яка стосується сектору нерухомості, стосується правил, що застосовуються до обмін нерухомості. За словами інспекторів PwC Діого Гонсалвеса Піреса та Даніели Лопеш Сілва, нові правила можуть вплинути на ринок нерухомості, оскільки вони створюватимуть перешкоди, головним чином, але не виключно, для визначених “технічні біржі”, порадьте. І уточнюють, що є також «транзакції, в яких беруть участь три гравці (а не два, як при «класичних» обмінах), і обмін майном між двома гравцями з метою подальшого продажу одного з об’єктів, обмінюваних на рахунку третього». сторони, з очевидною економією з точки зору IMT».
Зі змінами, внесеними OE2023, правило, яке розглядається з метою визначення податкова база IMT, різниці в задекларованих значеннях (якщо вона перевищує різницю між об’єктами оподаткування) немає обмінялися властивостями коли вони передаються протягом одного року після обміну. «Іншими словами, це означає, що більше немає користі від страти технічні біржі якщо передача майна відбувається протягом періоду менше одного року з дати обміну – IMT стягуватиметься із суми, зазначеної в акті чи контракті (або з оподатковуваної вартості майна, якщо вона вища), а не на різницю заявлених цінностей», – вважають податківці.
Однак вони посилаються, і через те, як було складено поправку, « «класичні» перестановки.оскільки, якщо один із інтервентів продає майно, яке він отримав в обмін до закінчення одного року, є місце для IMT оплата належним чином, якби це було просто придбання нерухомості».
Крім того, вони пояснюють, OE2023 роз’яснив, що «у випадку, якщо вся будівля не обмінюється, або якщо обмінюються часткові частки права власності (наприклад, права на поверхню, узуфрукт), або окремого володіння такою ставкою, що відповідає до загальної вартості майна тепер застосовується до бази оподаткування з урахуванням обміняної частини або права».
Вплив змін на ринку нерухомості
Клелія Брас, партнер і керівник національного відділу нерухомості PRA – Raposo, Sá Miranda & Associado, нагадує, що обміни «багато разів використовувався як a податково пільговий варіант для операції з нерухомим майном, оскільки в цих випадках Розширення IMT застосовується лише до різниці у вартості обмінюваних товарів». Однак, уточнює він, «з модифікацією, передбаченою відповідними законами, якщо протягом одного року первинний обмінник продасть майно, він повинен буде ліквідувати IMT повністю та протягом 30 (тридцяти) днів після передачі», а отже, «це законодавче рішення може створити більше перешкоди вільному переміщенню нерухомого майна ринковими інтересами фізичних осіб чи компаній».
Массімо Форте зазначає, що «хоча це був дійсний спосіб здійснити операцію з нерухомістю, який зменшив або усунув необхідність вдаватися до більшого капіталу для покриття витрат на управління, і який для багатьох представляв унікальну та позитивну можливість», це Тип підприємства також був «спосіб моделювання двох операцій для отримання простої податкової переваги».
Положення, яке зараз застосовується, каже він, нагадує йому «про застосування заряду IMT у зв’язку з призначенням контрактної позиції в CPCV відбулося наприкінці 1990-х років, і що також за одну ніч держава вирішила перевірити та забезпечити дотримання закону, і в цьому випадку закон уже існував, і це було відверте ухилення від сплати податків».
Спеціаліст не вітає «грубість», з якою прийнято постанову, «знаючи, що практика»технічні обміни” має понад 30 років практики». На думку консультанта, «можна було встановити крайній термін для початку застосування положення, таким чином захистивши поточні операції, більш того, це рішення негайно призвело до втрат операцій, уже погоджених в останні місяці року, оскільки, просто у людей, які беруть участь, зараз немає грошей, щоб покрити несподівані витрати на IMT у рішенні “технічний обмін” про які вони домовилися.
«На жаль, вплив буде більш відчутним на середніх, середніх/низьких і низьких споживачах, саме тому, що у вищих діапазонах продажі в кінцевому підсумку здійснюються без суттєвого впливу на існування справедливості», – підсумовує він.