Новий рік, нові правила на ринку нерухомості. 1 січня Державний бюджет на 2023 рік (OE2023), який запроваджує низку заходів і змін, які безпосередньо впливають на сектор нерухомості. idealista/information попросили податкових експертів та юристів вивчити цей документ і визначити деякі нововведення, які вони вважають перевагою чи покаранням для галузі.
«Ми не можемо сказати, що це дружній до ринку OE2023 і бізнес з нерухомістю. У країні, яка настільки залежить від іноземні інвестиції у яких діяльність з нерухомістю має важливу вагу (і так, окрім відновлення міст, вона також створює робочі місця), зміни, які покарають або перешкоджають тим самим інвестиціям, завжди важко прийняти. Ще одна поїздка до сонця, але ще один тьмяний бюджет”, – підкреслюють інспектори PwC Діого Гонсалвес Пірес і Даніела Лопес Сілва. За словами відповідальних осіб, є “мало позитивних змін, які можна розглядати як збільшення ринок нерухомості”.
Такої ж думки дотримуються Ракель Галінья Роке, партнер CRS Advogados, і Натача Бранкіньо, юрист-асоційований CRS Advogados. Юристи вважають, що вжиті заходи «грішать шляхом обмеження і в багатьох випадках запобігання реальні державні справи», зазначивши, що з точки зору національного економічного зростання «існують численні дані, які свідчать про те, що сектор нерухомості вніс найбільший внесок, як з точки зору житла, реабілітації, готелів, університетів, торгівлі тощо». «Багато з «гравців» є інвесторами, які здійснюють інвестиції в нерухомість з комерційної точки зору, і тому деякі з цих заходів явно відлякують цих інвесторів», – повідомляють вони.
У свою чергу, юрист Рікардо Матос Фернандес розуміє, що «можливе зниження динаміки транзакцій на ринку нерухомості не буде пов’язано зі змінами в оподаткуванні, які діють OE2023, маючи вплив лише на деякі операції, в яких гравці мають побачили їхні очікування щодо нижчого оподаткування за використання цифр та операцій, яких законодавець хотів уникнути за допомогою внесених змін”. На думку юриста, “неможливість передбачити операторами нерухомості була пов’язана з тим, що ці зміни не передбачувані у 2022 році, оскільки вони не були частиною обговорення початкової пропозиції Держбюджету на 2023 рік, ані загального маневру погодження, оскільки виникли та були затверджені лише за спеціальностями».
Нерухомість в OE2023: підсумок сильних і слабких сторін
Нововведення в частині ІМТ, на думку фахівців, є штрафними. На кону, наприклад, більш суворі правила перепродаж нерухомості – тільки ті, хто продемонструє, що вони перепродали нерухомість, раніше придбану для цієї мети протягом останніх двох років, можуть скористатися звільненням від IMT; і гальмо технічних обмінів – альтернатива, яка використовується для сплати менше IMI при обміні нерухомості та модифікація якої знімає податкові відсотки. Обидва заходи розглядаються як санкції для сектора та мають прямий вплив на інвестиції на ринку нерухомості.
idealista/information підготував детальну статтю про зміни в IMT які можна переглянути тут.
Що стосується IMMI є заходи, які штрафують занедбана будівля як, наприклад, триразове загострення податок на власність у випадку будинків, які пустують більше року або знаходяться в аварійному стані, а також збільшення на 30% у разі руйнування будівель. «Це положення може спонукати власників інвестувати в ці активи або виводити їх на ринок, щоб не бути змушеними платити більше IMI», — підкреслюють юристи CRS.
Крім того, у будівлях, призначених для місцевого розміщення або житла, розташованих у районах міського тиску, муніципалітети тепер можуть визначати збільшення рівня IMI на:
- до 100% у випадках, коли на них впливає місцеве проживання,
- і до 25% у випадках, коли ці будівлі, призначені для проживання, не орендуються для проживання або призначені як постійне місце проживання платника податку. Слід зазначити, що це збільшення також може бути збільшено на 50%, якщо платником податку є юридична особа або інша фіскально асимільована особа.
idealista/information підготував детальну статтю про зміни в IMI які можна переглянути тут.
Клелія Брас, партнер і голова національного відділу нерухомості PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, підкреслює «суттєві та важливі зміни щодо локації”. За словами юриста, новими правилами «внесено зміни до статті 1076 Цивільного кодексу під назвою «Попередня рента», яка обмежує виплату авансової ренти за письмовою угодою на строк не більше двох місяців, до якого раніше термін позовної давності становив три місяці.” З OE2023 суми, доставлені як застава обмежуватиметься сумою, що відповідає двомісячному доходу.
«Раніше орендодавці, зіткнувшись з обмеженням можливості вимагати орендну плату лише за три місяці наперед, перевантажували орендарі у досить великій кількості забезпечення та без будь-якого зв’язку ні з вартістю орендної плати, ні з характерною метою гарантії, тобто гарантією виконання зобов’язань орендаря», – пояснює юрист. «Отже, робиться висновок, що законодавець має спробував у цій новій формулюванні подолати неможливість, з якою багато людей можуть зіткнутися під час отримання доступу до договору оренди, обмеживши суми, які можна вимагати, щоб гарантувати виконання орендаце проти орендаря».
Однак Клелія Брас попереджає, що цей захід «може мати протилежний ефект, а саме знеохотити власники розміщувати свою нерухомість на ринку оренди, також беручи до уваги наступні правила оренди, які все більше спрямовані, як я попереджав, на більший і тісніший захист орендарів на шкоду орендодавцям».
Інспектори PwC підкреслюють потенційний позитивний вплив на сектор віднесення a Субсидія/доплата на проживання для студентів-переселенців, які мають стипендію на вищу освіту які не отримали проживання в резиденціях, наданих соціальними службами, чиї доходи від власності, отримані в контексті доступного студентського житла, звільняються від IRS та IRC.
Діого Гонсалвес Пірес і Даніела Лопес Сілва з PwC також вказують на зміни, внесені до закону №º 19/2022 від 21 жовтня, згідно з якими протягом 2023 р. часткове або повне погашення вартості пенсійних накопичувальних планів (PPR), освітніх накопичувальних планів (PPE) і пенсійних/освітніх накопичувальних планів (PPR/E)«до місячного ліміту IAS та без штрафних санкцій, якщо призначено для сплати внесків за кредитними договорами, забезпеченими іпотекою житлової та постійної житлової нерухомості, а також внесків кредиту на будівництво чи поліпшення житлової та постійної житлової нерухомості» .
Тіаго Роса, асоційований партнер EY, податкові служби, наголошує на «нездатності оновити деякі правила та значення, які потенційно можуть покарати сектор, як, наприклад, у випадку неоновлення оподатковуваної вартості (VPT), введеної в стаття 46. º, nº 5 Статуту про податкові пільги (зафіксована на рівні 125 000), яка є правилом 2011 року і яке було б доцільно оновити, щоб мати належне застосування».
У Кодексі податку на доходи фізичних осіб (IRS) Inspector EY також наголошує на однорідності режиму податку на доходи приріст капіталу від нерухомості резидентами та нерезидентами Португалії (враховуючи, що в попередньому формулюванні останні зазнавали дискримінації, підлягаючи спеціальній ставці IRS у розмірі 28% від загального приросту капіталу).
Інший існуючий і потенційно позитивний захід стосується звільнення від гербового збору операцій з перегляду іпотечних кредитів у період з 1 листопада 2022 року по 31 грудня 2023 року.
Потенційно позитивний також i зменшення податку, що утримується для власників житлового кредиту, тобто податкова знижка для сімей, які виплачують житлові кредити, зменшення податку на виведений капітал на одну сходинку; і безкоштовне погашення іпотеки – новий закон дозволяє вам до кінця 2023 року достроково погашати кредит на житло без додаткових витрат, скільки завгодно часто.